一线城市房产中介现关门潮 房价跌势愈发明显

【侨报网讯】最近，上海楼价虽然没有跌去多少，不过可以看出整个楼市已处于整体的观望之中。5月上海二手房成交量仅在6500套左右，可见中央的新政对市场成交量的冲击力度之大，要知道此前的4月份，上海全市的二手房成交套数是20852套。

与此同时，在刚刚过去的5月份，上海大约有200家左右的小中介门店关门，现在一线城市的楼市已呈现出中介关门潮的苗头，可能要不了一二年，随之而来的就是各路投机客因房价大跌而出现的断供潮。其实银监会预见到了这种现象的可能性，所以近期忙着加大各大银行的房贷压力测试。

一、中小介纷纷关门，大中介期盼转暖

在目前成交量日益萎缩的情况下，很多小中介的单月业绩仅为1．2万，而运营成本则要高达4．5万，所以关店的确是比较明智的选择。而大型中介机构，虽然认为短期内市场几乎没有完全复苏的可能，但还企盼出现2008年时的奇迹再次发生，他们认为目前的市场与2008年的关店潮环境有较大区别，当时全球经济形势走弱，政府随后拿出经济复苏计划，拯救了这些大型中介，而现在政府的意图在于挤出房地产泡沫，并不是要打垮整个行业，大型中介现在都在观望，看未来市场走势如何？

但是，我认为这次与2008年大型中介跳过一劫不同，当时由于楼市泡沫还并不很大，现在上海楼市的天价已经高达2．5万／平米，如果房价不进行大幅下调，达到改善型自住需求者的承受能力，是很难有大量刚性需求买盘介入的，虽然现在成交价还在坚挺的扛着，不过扛的时间越长，中介的成交量就越稀，大量的关门潮会在一段时间僵持后涌现。

二、关门潮过后就是断供潮

无独有偶，上海银监会发布报告，在上海辖内主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准，对房地产相关贷款进行了压力测试。总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小。即使在房价下跌30％的重度压力下，上海市主要中外资银行全部贷款不良率将从1．04％升至1．41％，预计损失增加约50亿元，仅占银行2009年税前利润的8％。各大银行纷纷表示，即使上海房价下跌30％，我们也能扛得住。

但是，压力测试的房价基准点是什么？如果是以2010年3月末的上海房地产价格为基准，那么即使房价下跌50％，也回不到2008年的水平，因为2009年上海的房价有很多地方都是翻番上涨的。我们从最近中央的调控政策来看，显然是为了遏制过度投机，让房价回归理性为调控目标。如果是这样的话，用房价下跌30％来测压力乃至银监会主席刘明康在会上所言，二套房贷首付50％以上，他才更安心，也显然过于乐观。

何况2009年是上海市住房交易价格和交易量均创历史新高的一年，也是银行信贷风险最高的部分。如果房价下跌引发“断供”或“烂尾”，势必从这部分资产开始。还有土地增值税要开始向开发商征收，这一税负相当于开发商销售收入的6％，对房地产公司的净利润影响达20％以上，本次清算将对开发商的资金链造成巨大考验。开发商要是资金链断裂，也会增加银行的坏帐风险。

2009年，地方政府扶持的项目，不少以土地作为抵押物向银行贷款而得以进行，地方政府投融资平台大量向银行借贷的时候，这种做法被发挥到了极致。而2008年就有30％以上的银行贷款风险敞口与房地产市场有关。

所以在高房价下，压力测试能扛住30％根本不能说房地产贷款真正安全了，随着成交量的下挫使得大量中介关门之后，房价下跌趋势已很明显，倘若高房价跌去一半以上，如果是自住型的高位购房者不一定会断供，但是二三套房以上的投资者，肯定会断供，届时，涌现出来的不是中介关闭潮，而是大量银行房贷断供潮的出现。好在各大银行现在通过A股市场的融资，及时补充了资本金，提高了资本充足率，只是苦了我们A股市场的投资者，要为他们的疯狂信贷买单！

（编辑：姜来）