新移民继续涌向京沪深 专家吁保障房破户籍藩篱

特写

栖身农民房

白天工作在深圳市环境优美的科技园，做着体面的脑力劳动，傍晚下班了，许秋霞（化名）却必须在拥挤的公交车上颠簸一个多小时，才能回到她的栖身之所——梅林关外民乐村的农民房里。

许秋霞从重点大学工科专业毕业后，和男友一起来到深圳，虽然两人都有五千多的月薪，可还是只能寄居在关外的农民房里。

“虽然我们俩每个月总收入能超过一万元，可是在深圳这样的高房价城市，还是只能省着点，想早点买上自己的房子。”许秋霞算了一笔账，如果在关内租一套一房一厅的小区房，月租大约需要2200元，而他们在关外民乐村租的一房一厅只需要700元，每个月光房租就可以省下1500元。

尽管每个月拼命地节省，许秋霞和男友来深圳四年了，还是没能买上自己的房子。“2009年春节关外的房价跌到八九千一平，可是我们还没有攒齐首付，只能眼巴巴错过。现在关外房价早已涨到一万五，关内房价早就是每平两三万了，买房更是遥遥无期。”

像这样大学毕业、甚至更高学历的城市新移民，在深圳的生活也相当辛苦，买不起房是他们幸福感缺失的主要原因。以深圳市4月份新房均价每平方米20567元计算，购买一套90平方米的房子需要185万，而深圳市2009年人均可支配收入为29245元，一个三口之家不吃不喝需要21年。

即便是租房，商品房租金的上涨也让众多新移民望房兴叹。按照深圳市二手房网站调研统计，今年深圳各区商品住宅租金普遍上涨了5%-10%。5月份福田区商品房的租赁挂牌均价4335元／套，罗湖区商品房租赁挂牌均价3004元／套，南山区和盐田区的租赁挂牌均价分别为3680元／套和2392元／套。对于众多大学毕业生，月收入不过两三千元，商品房的租金相比他们的收入显得太高。

商品房租金难以承受，保障性住房又少之又少，于是，深圳众多农民房聚集的城中村，就成了这些新移民的主要栖身地。农民房的租金大约是同区域商品房租金的一半左右，关外农民房的租金不足关内商品房的三分之一。

据粗略统计，深圳农民房超过1.6亿平方米，比例超过深圳住宅总量的60％。2008年深圳市相关部门统计数据，保守估计深圳的农民房已高达33万栋。

房产税成悬念

自新“国十条”出台以来，北京、深圳等地相继出台地方调控房地产细则，研究开征房产税原本是上海市即将出台的地方房地产调控细则的亮点之一。但上海始终没有出台细则，而且上海房产税一拖再拖，如今已成本轮房地产调控的最大悬念。这把悬在头顶的达摩克利斯之剑，却始终没有被亮出来。

除了上海，重庆市也向中央提交了房产税征收草案。房产税出台传闻已持续近3个月，要不要征？什么时候征？怎么征？房产税的任何风吹草动，都成了媒体与市场关注的焦点。而作为此次房产保有税的主要牵头人，上海住房保障局却一直保持着沉默。

房产税并非一个新的税种，有关房产税的改革也由来已久。然而，随着房价高涨，被市场视为房价调控“撒手锏”的房产税改革又立于风口浪尖。5月31日出台的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中，明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一，外界将此解读为：实施房产税是一个大势所趋。

但房地产税实施需要突破一些障碍。由于房地产交易不够频繁，如果房地产税成为对未实现的价值征税，会造成房地产的价值与其拥有者的收入之间有很大差异。假如10年前60万元购买的房屋，现在市场价格是300万元，尽管房屋（包括土地）的价值涨了240万元，但这是没有实现的价值，业主认为这个还没有实现的价值去付税，难以接受。

如果以市场价值的评估，需要评估部门不断地更新有关房地产的数据。同时房地产税制改革和发展需要大批的专业人员，包括法律（产权）、政策、经济和金融、评估、地理信息系统等方面技术支持，这些在短时间完成有一定困难。于是，也有一种观点认为，以契证上的购房金额为基数进行征收。

在“新国十条”中，房产税被认为是继差别化房贷和加大保障房建设之后，政府打击投机性购房需求的又一记重拳，不过重拳未出之前，市场已经起了变化，楼市拐点初现。甚至有观点认为，不出房产税，楼市调控的目的已经达到。

业内人士认为，房产税之所以迟迟未能推出，表明政府在房地产调控上的两难心态：既要抑制京沪广深等地房价快速上涨，又不能过度打压这一支柱产业，以免殃及经济全局。

而就在上周，中国房地产行业协会建议，将征收房产税列入“十二五”规划的议事日程中。据悉，由中国房协牵头起草了一份有关开征房产保有环节税等问题的建议稿，该建议稿已上报至住房和城乡建设部，并抄送国家发改委等相关部委，正在等待各方的意见反馈。

由此可见，无论短期还是长期，房产税都是一个值得关注的话题。

券商：

房地产将量缩价跌

刚刚过去的一周，一手商品房市场销量依旧低迷，18个重点城市新房销量平均同比回落54.2%，但由于前一周基数较低等原因，上周多数城市销量出现环比大幅增长，18个重点城市平均环比涨幅高达89%。

爱建证券左红英表示，成交量在持续萎缩、降至冰点之后，短期可能会有小幅反弹，但低迷的成交仍将是楼市未来一段时间的主旋律，之后价格将开始明显下调。

国泰君安孙建平也指出，政策面松紧趋势主要取决于房价下跌速度、时间和幅度，历史和理论均可证明，信贷政策是最有效的调控工具，若信贷政策从严，不管保有房产税等是否出台，量价趋势也将下行。此前房地产行业处于销量大幅萎缩、房价高位盘整的下降第一阶段，今年中期行业有望进入房价下降、销量维持下降趋势的第二阶段，预估下半年12个典型城市房价跌幅25%左右，全国可能负增长。

孙建平分析，基于房价下降预期和销量下降趋势，对重点跟踪研究的47家主流地产上市公司，2010年净利润增速将从2009年底预期的45%的平均增速下调至31%。

房地产股价和房价将经历先房价下跌引起股价下跌的短阶段，然后经历房价下跌引起股价上涨的长阶段，房价下跌将降低政策风险，地产股价将有中期投资机会。

天相投顾金融地产组分析师刘义表示，在政策从严执行、销量大幅萎缩和开发商库存不断放大的情况下，房价下跌的时间窗口可能已经打开，房地产行业调整也将由“价稳量跌”进入“量价齐跌、或者量稳价跌”的第二阶段，“难看”的数据将给地产股的反弹带来持续的压力。

左红英也认为，房地产行业在下半年仍将低迷，地产股也难有起色，但由于前期累积的较大跌幅使得行业估值处于历史较低水平，预计板块下跌的空间亦有限。因此，下半年地产股仍将维持震荡格局。在连续超跌之后，可能会出现阶段性的短期小幅反弹行情，但板块弱势格局不变。

（编辑：姜来）