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美国人的住房梦与住房经济学

2014-08-01 01:06 来源: 侨报网 作者:萧 冬 字号:【

去年,底特律“皮鞋房”新闻让中国人怦然心动:买一双皮鞋的钱,可以在底特律买一套房。今年,“北京1套房=休斯敦6套房”又使得人们坐立不安:卖掉北京的一套房,就可以在休斯敦买下6套,而且租金收入不仅丰厚,甚至可以租回北京卖掉的房子。到美国买房去!美国住房,听上去很美。那么,美国人住房的真实情形如何?在美国买房,真的是如此便宜,如此美妙吗? 

一、住房与美国梦:不可或缺

美国梦,是美国历史学家亚当斯(John Truslow Adams)所提出的。两百年来,“美国梦”激励着全球各地千百万人来到这里寻求自由和机会。按照“维基百科”的解读,美国梦是“自1776年以来,世世代代的美国人都深信不疑,只要经过努力不懈的奋斗便能获得更好的生活,亦即人们必须通过自己的勤奋、勇气、创意和决心迈向繁荣,而非依赖于特定的社会阶级和他人的援助。” 

美国梦很精神。那是一种崇尚白手起家,个人奋斗,不拼爹,不拼妈的精神。同时美国梦也很物质:两辆私家车停在车库里,一条狗趴在修剪得整整齐齐的草坪上。最重要的,对于一代又一代的美国人来说,美国梦就是拥有一套私人住宅。《追寻美国梦:拥有经济适用房的新视角》(Chasing the American Dream)一书的三名作者兰克(Mark Robert Rank)、赫谢(Thomas A. Hirschl)和福斯特(Kirk A. Foster)写道,“拥有个人住房的价值观深深地扎根于美国的大众文化。”按作者书中的说法,“有人认为,直到一个人拥有自己的住房之时,他才真正实现了梦想。”

也就是说,拥有一套独立屋,也就是中国人所说的“别墅”,是美国梦“梦境”。这一点,和中国人的理想并无二致。“安居乐业”,只有安居了,买房了,才能真正享受事业,享受生活。

从这个角度来说,如今,大部分美国人都实现了“美国梦”。据美国人口普查局的资料,2014年一季度美国家庭住房拥有率为64.8%或约7440万户。而在金融危机爆发前的2006年,68.9%或7650万户美国人拥有住房。换言之,当时约七成的美国家庭拥有住房。金融危机的突然爆发以及消退,美国与世界格局的变化,都在不同程度地影响美国梦的梦境,也影响着美国人住房梦的梦境。 

二、实现住房梦,说易行难

实现美国梦,难不难?实现美国住房梦,难不难?

美国梦是现实的。在今天,金融危机、房地产市场泡沫破灭和大衰退却让很多美国人担心“美国梦”难圆。《追寻美国梦》中写道,对于大多数美国人来说,美国梦变得越来越难实现。星巴克执行长舒尔兹(Howard Schultz)说,“过去几年来,我们看到美国梦破碎。”“市场观察”(Market Watch)专栏作家高德(Howard Gold)在《今日美国》撰文指出,美国梦还在,但成本很高。他估算,一个四口之家保证美国梦的生活每年要支付13多万美元的费用。考虑到美国一般家庭年收入51371美元的情况,对于大多数人来说美国梦难以实现。高德估计,仅有1/8美国家庭可以实现这样的生活。

高德的估计明显偏低。事实上,大部分美国人都过上了有房有车的中产阶级生活。按照国际惯例,购房难度是按房价收入比来衡量的。所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio),是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。目前比较通行的说法认为,房价收入比在3-6倍之间为合理区间。根据美国最大的购房网站ZILLOW的测算,按历史平均,美国一栋中间价位的住房价格,是中位家庭收入的2.6倍。当一个地区的家庭中位收入为10万元时,当地的中位房屋价格约为26万美元。换言之,一个家庭只要不吃不喝,不到3年就可以购买一栋房子。

听起来确实很美,但是,要知道美国人存不下钱的,储蓄率是有名的低,要存够数万美元的头款也并非易事。加州地产经纪协会的(The California Association of REALTORS)描绘了头次购房者的画像:已婚有孩子,平均年龄37岁,中位家庭收入97,800美元。购买的房屋类型91%为独栋屋,也就是别墅,中位面积2370平方英尺。而如果是单身王老五,购屋的时间就得推迟至少10年。如头次购房的单身汉,中位收入为66,500美元,年纪为46岁,房屋面积为1,600英尺,仅有67%是独栋屋。可见,美国人也多是大学毕业工作至少十年,才住上了自己的房子。这与中国人丈母娘无房不让女儿出嫁的理念大相径庭。

另外一个指标就是住房负担能力指数。也就是每月支付房贷额占其月收入的比例。ZILLOW刊文,历史上,一个中位收入的家庭,需要花费其月收入的22.1% 来支付其中位房屋的房贷。房贷危机使得房屋价格下降,在2012年底,一个中位收入的家庭,仅仅需要花费其月收入的13.1%,就可以负担其房贷。从那时起,房价和利率开始攀升,到2013年的第四季度,这一比例上升到15.1%,虽然比2012年有所上升,但还远低于历史均值。

对华人来说的,从某种角度看,比普通的美国人更难以支付房贷。在美国,华人多聚居于东西两岸,如纽约、旧金山、洛杉矶三大埠。在旧金山,历史上中位收入的家庭,要花费其月收入的37.7% 来支付其房贷,而到今年,这一比例不减反增,达到了39%。也就说是,在旧金山,普通家庭要拿出他们收入的四成来支付房贷。在洛杉矶,这一比例也相近(40%)。在纽约,这一比例是25%。而在华人较少的德州达拉斯,这一比例仅有11%。在破产的了底特律,这一比例更是低到难以置信的9%。 

因此,美国住房梦,对于华人来说,似乎更遥远。但是从另一角度看,就是华人更买得起房。包括华裔在内的亚裔,不仅是美国人口增长最快的少数族裔,也是最富有、教育水平最高的群体之一。而且,华人的储蓄率远高于美国平均。寅吃卯粮,花未来钱是美国人的传统。突如其来的金融危机才促使美国人开始储蓄,一些经济学家估算,美国人平均储蓄率因此而从原来的不足1%上升到5%到10%,而一贯善于存储的华人的储蓄率更将上升到22%。

在次贷危机期间,几乎所有美国人都受到影响,无论是土生土长的美国人,还是外来移民,住房拥有率均出现下滑。然而,有一个群体却几乎毫发无损从房地产泡沫中全身而退,那就是华裔移民。房利美(Fannie Mae)公布的数据显示,2011年六成华裔移民(60.3%)住在自己拥有的住房中,与次贷危机开始前几乎没有变化。华裔新移民拥有的住房价格中值为43.56万美元,与危机前相比相差不大。华裔还清住房贷款的家庭比例为35%。

在2011年,美国家庭住房拥有率为65%,但在美国境外出生的移民家庭,实现住房梦的家庭比例为52%,高达48%的家庭则还在为此而拼搏。华裔移民家庭的住房拥有率高于移民平均水平,略低于全美平均水平。 

三、在美国买房不易,养房更难

在美国,买房也是大事,是大多数美国人一生最大的开支。以洛杉矶买房为例。2014年4月,洛杉矶平均房价为55万元,3卧室的房价为65万元。以最近在Zillow上市的位于洛杉矶东区的一栋51万元的独栋屋为例,该房建于1955年,3卧室,2个卫生间,房屋面积1,300平方英尺,土地面积8000平方尺,除去20%,10.2万美元的头款,按30年期固定利率3.986%的利息,其月付房贷为1945元。根据2012年的人口普查资料,洛杉矶家庭收入为56,241(现在略高)房贷支出约占其收入的四成。 

但美国人养房的成本,远不止房贷。除了每月缴房贷之外,还有必须缴纳的房屋保险费,以及水、电、煤气、电视、网络、电话、垃圾,等等,这些都是固定开支。还有一项必须指出的,就是美国房子的维修、养护的开支相对较大。美国的房子多半老旧,几十年、上百年的房子比比皆是。美国人工贵,修起来动不动就成千上万元。一栋独立屋,除了房屋的开支,还有院子、草坪、游泳池等养护费用,加起来也很可观的。而这些费用,是住在公寓楼的中国人很难遇到的。 

一项重要的养房开支,就是房地产税(Property Tax)。美国各地房地产税从1%到2%不等。洛杉矶的房地产税,约为房价的1.22%。前述的那一栋房子每年要缴纳房地产税为6,222美元,平均每月518元,此外,还有一项必须的开支,就是强制性的火险,每月约60元。这样,每月房贷、房地产税,以及保险三项固定开支,就达到2,523美元。而ZILLOW上估计,这栋房子的月租收入为2148美元,弥补不了那三项支出。因此,在洛杉矶目前的房价水平下,想凭借出租来获利,几乎是不可能的。而假如没有地产税一项,则可以获得微利。

因此,地产税的作用,对购房者而言,就是加大养房的成本,使得囤积空房变得很昂贵,买房出租利益有限。除非可以在房价较低的地区、时间,买到便宜的房子。如许多人在次贷危机时,以较大的折扣买下的法拍屋,如今出租就有利可图。如今在房价急剧回升的情况下,就不同了。当然,如今在中部、偏远地区,在一些治安恶劣的城区,房子还很便宜,10万美元以下买一套房并非不可能,但这些房屋的维修成本很高,升值潜力却是有限的。 

四、以住房为杠杆,运作人生

房产税是美国一项极其重要的税收。是每个地区政府和当地公立校区的财政主要来源。包括县(county)税、城市(municipality)税,和学区(school)税这三项税的总和,三项的征收比例,一般是 1: 1: 5 ,以学区税最多。因此,因此,房产税不仅关系到城市的治安(如警察开支,等等),城市建设(公路和下水道,等等)。更关心到学区的质量,和当地房产的价值。一般房产税高的地区,学区也比较好。因为有财政支持。所以这里的房产,每年的增值也大。而且所有在该区居住的居民,孩子从学前班一直到高中毕业,都可以享受免费教育。因此,房产税首先是直接地取之于民,用之于民。尤其是,保障了公立教育的运作和质量提升。因此,可以说,美国中产阶级社会形成,美国梦的实现,房产税居功至伟。其次,房产税加大了持房成本,提高了房屋的利用率,减少了空房水平,平抑了房价,打压了炒房行为。

住房,除了安居之外,还有一个重大功能是理财的杠杆。一方面是可以抵押贷款,另一方面是变相的储蓄。由于房价长期来看是上涨的,而且一般高于通货膨胀率,因此住房就有了保值升值功能。一般美国人一生至少买三次房。初次买房;第二次换大房、好房:为孩子读书换学区房;以及第三次换小房( Down size)。退休之际,卖大房换小房,很有可能获得丰厚的一笔收入,帮助安度晚年。

因此, 许多美国人,通过运作房屋,不仅获得财务自由,还获得人生幸福。

当然,美国梦,一不小心也会变成美国噩梦。次贷危机,就是房屋杠杆玩过头了,使得上百万美国人痛失住房,更多的人住在房贷高于房屋价值的“溺水屋”,苦不堪言。同样,今天假如不经调查,轻信传言,买下问题房,也同样会噩梦缠身。

(编辑:郭剑)

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萧冬,《侨报》执行总编辑,在中国和美国的大学主修经济学与国际关系学,担任过大学教师,从事媒体工作十年,现为《侨报》主笔,撰写过大量的社论与评论文章。

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