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“房不是用来炒的”

2017-04-14 23:50 来源: 侨报 字号:【

【侨报综合讯】中国楼市一波接一波的上涨,这股不健康之风引起了中国官方的高度警惕。去年12 月举行的中央经济工作会议强调了中国房地产市场的定位:“房子是用来住的、不是用来炒的”。值得一提的是,在这次会上,关于房地产市场,加快研究建立符合中国国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制再次被提及。

对此,有分析人士表示,从战略层面上重新定位中国房地产业是长效机制建设的应有之义。除了经济增长的引擎之外,确实应该将房地产“改善居住条件”的民生属性放在第一位。

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2016年3月,尤某某与天津的吴某某签订房屋买卖居间合同,约定购买吴某某的一处房屋,并约定买方在办理房屋手续时房子可以过户给第三方。后来吴某某发现尤某某是从事炒房的房产中介人员,就要解除合同。随后,尤某某把吴某某起诉到法院。近日,天津滨海新区法院塘沽审判区经审理认定,双方签订的买卖合同不成立。这也是天津首例因中介以炒房为目的而被判购房合同无效的案件。图为天津一在建楼盘。(资料图/中新社)

危害不容小觑

中国国务院发展研究中心市场经济研究所研究员任兴洲表示,“炒房”的危害是很大的。从过去一年来房价过快上涨的城市来看,炒房带动了社会的集体恐慌, 不断地、快速地推高房价,造成了房地产泡沫,也使房价严重背离了其自身价值和当地百姓的收入水平。

在各路炒作资金的带动之下,中国楼市近一年多时间以来可谓热得烫手。为了给楼市降温,去年12 月举行的中央经济工作会议强调了中国房地产市场的定位:“房子是用来住的、不是用来炒的”。

综合中新社、北京人民网报道,今年1 月初,上海易居房地产研究院发布2016 至2017 年度全国房地产市场报告指出,2016 年1 至11 月份,全中国商品房成交均价7546 元/ 平方米,同比增长10.6%,房价涨幅创近7 年最高。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示,在这轮房价上涨中,炒房扮演了推波助澜的作用。过去一年,部分热点城市的房价上涨了20% 以上,买房时还能使用住房抵押贷款加杠杆,使得一些炒房者的自有资金投资收益率超过100%。市场上有不少人深谙此道,甚至把 “炒房”当成了自己的职业。

中国国务院发展研究中心市场经济研究所原所长、研究员任兴洲亦表示,虽然像过去的温州“炒房团”一买就是几套、十几套,甚至一买就是一个单元的现象现在可能不多了,主要是因为一线、二线城市房价已经比较高了,一些城市还采取了限购措施,但是,今年以来一线城市和部分热点二线城市以个人、家庭为单位的“炒”房现象还是屡见不鲜。

为给热得发烫的楼市降温, 2016 年12 月16 日闭幕的中央经济工作会议强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税等手段, 加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

对此,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,从战略层面上重新定位中国房地产业是长效机制建设的应有之义。除了经济增长的引擎之外,确实应该将房地产“改善居住条件”的民生属性放在第一位。

任兴洲表示,“炒房”的危害是很大的。从过去一年来房价过快上涨的城市来看,炒房带动了社会的集体恐慌,不断地、快速地推高房价,造成了房地产泡沫,也使房价严重背离了其自身价值和当地百姓的收入水平。房地产行业的特征是产业链特别长、与金融联系十分紧密,所以当楼市泡沫过高就存在着相当大的风险隐患,一旦泡沫破灭,很可能带来系统性的风险。“炒房”还对实体经济形成很强的挤出效应,人们不愿意投资实业,觉得“干什么都不如炒房”,这不仅不利于实体经济的转型升级和创新, 而且会扭曲整个社会的价值观、财富观,长远来看,对中国未来的总体竞争力会带来很大的负面影响。

刘洪玉亦表示,当前,中国住房市场总体上已经跨过了极度短缺期,进入了相对饱和期。不过也出现一个很明显的现象:一方面,一二线城市的部分居民,新进入和将要进入城市的居民住房严重不足;另一方面,一部分中高收入阶层居民,在解决自住房问题后,拥有不断增长的财富需要投资,房地产就成为很好的投资选择。这一背景下,如果不强调住房的居住功能,模糊地认为房地产具有双重属性, 就会让“炒房”找到理论依据,甚至导致“炒房”泛滥;强调了居住功能,提出大力发展住房租赁市场,则能将供需两端结合得更好,既解决外来人口居住问题,又解决部分中高收入居民投资问题,从而促进房地产市场稳健发展。

精准打击可期

随着地方“不动产统一登记”的房源信息全部接入国家级平台后,炒房者将遭遇麻烦。他们在中国各地的房产、贷款记录等,都可被央行、银监会看到,未来国家可以精准地打击炒房者。有过多次贷款购房记录,以及在中国拥有多套房的人,可能无法继续获得贷款资格。

如何才能有效遏制当前的炒房势头?专家们给出了他们的意见。

北京《人民日报》报道,在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来,要管住“炒房”,一是可以通过信贷政策加大“炒的负担”(提高贷款利率)、降低“炒的能力”(提高首付比例甚至不提供住房抵押贷款)。二是通过税收政策给炒房者“去动力”, 比如炒的套数越多、交易越频繁, 交易环节各税种的税率越高等。国际上,也一般都会对炒房行为征收比较高的交易税和资本利得税,识别的方式主要是看该住房是否为家庭的主要住房,以及住房持有期的长短。非主要住房、持有期在3 至5 年以内的,一般会面临比较重的税。行政色彩浓厚的限购或购房资格管理可以作为临时的最后的手段。

中新网报道,2016 年9 月底至今,中国共计40 余个地级以上城市和部分县市出台调控收紧政策。目前,楼市现全面降温信号。中原地产研究中心数据显示,多地楼市报价指数整体下滑,北京表现尤其明显。自3 月17 日的调控新政出台后,北京报价指数从88% 高位直线下滑,跌至目前的54%(4 月9 日)。二线城市中, 天津、珠海报价指数的下滑明显。

对此,有专家指出,从限购作为一种行政手段,对于快速遏制炒房现象来说,还是最有效、最快捷的方式。当然,光有限购还不行,还需要差别化的信贷政策、税收政策,即将经济的、行政的、法律的手段有机结合起来,综合运用,形成“组合拳”。

当然,在实行现有调控措施的基础上,还必须像中央经济工作会议提出的,“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。”

而在调控楼市的长效机制中,房地产税无疑被寄予厚望,而事实也证明,该税的确对炒房者有很大震慑作用。

据北京《经济参考报》报道,今年元旦前后连续两周,重庆新建商品房成交量超过万套,投资投机性购房似有卷土重来之势, 不少外地投资客打“飞的”去重庆炒房。为此,重庆市发布政府令, 从2017 年1 月14 日起对无户籍、无工作外地人新购首套及以上普通住房征收房产税。这一招剑指炒房牟利行为的七寸,没入场的赶紧撤退,已入场的没了接盘下家,“炒房团”立时烟消云散。

重庆遏制炒房的措施奏效再次说明,要有效遏制炒房牟利行为,必须要从根本上降低炒房投资回报,这其中税收杠杆无疑是最有效的利器。

值得一提的是,在今年的“两会”上,全国人大发言人傅莹表示, 房地产税立法已经列入五年立法规划。而为房地产税立法的准备工作也在紧锣密鼓的进行。

大陆央视报道,近日,中国国土资源部明确表示,在今年底之前,中国所有市县的“不动产统一登记”的房源信息,将全部接入国家级平台。最迟从2017 年12 月开始,一个人在中国买过几套房,只要进行过登记,都可以在平台上查到。到那时,谁是贪官污吏,谁在大规模炒房,谁涉嫌在房产上偷漏税,纪委、反贪局和税务部门将一目了然。

今年底之后,炒房者也将遭遇麻烦。他们在中国各地的房产、贷款记录等,都可被央行、银监会看到,未来国家可以精准地打击炒房者。有过多次贷款购房记录,以及在中国拥有多套房的人,可能无法继续获得贷款资格。

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在美国炒房:没那么简单

据美国财富中文网报道,目前,美国不少城市的房价远低于北上广的房价。尽管如此, 相比中国,美国的炒房者还是比较少。

近年来,在美国楼市屡屡爆出“一美元房”。如此便宜的房子为何鲜有投资者购买?“一美元房子”年久失修、破败不堪, 根本无法居住。购买后,不管购买者打算自住还是用于出租,都必须进行彻底翻修。众所周知,在美国,工人的人力成本非常昂贵,对一栋旧宅进行维修动辄超过十万美元,而且必须在半年内装修完毕,否则屋主要坐牢90 天,还要被处以罚款500 美元;如果在原地推倒重建,也至少要花上20 至30 万美元。

另外,购房后的持有成本极高,按规定,购房者必须一次性向政府缴纳上千美元的房屋验收费、房产交易税,其后每年还须缴纳房产税、房屋保险、物业管理费。一美元的房子售价虽低,但评估价可能高达20 至30 万美元,因高评估价产生的高房产税等各种税费也会让投资者叫苦不迭。

在美国,不同的州和地区收取的房产税略有不同,一般在1% 至3% 左右。

以加州为例,根据最近的房产统计数据,加州的房产税为1% 至2%,房屋的平均中间价在30 万美元左右,那么每年的房产税在3000 至6000 美元之间。对炒房者而言,这可是一笔不小的数目。

更要命的是,在美国,还有很多“一元房”是已租赁房,而不是空置房。按照美国法律规定, 如果租住房内的租客没有其他房产,即便租户拒交房租,房主也不能将其赶走。所以一旦购买了这类房产后,就像握了块烫手的山芋,既不能搬进去自住,又收不到房租。所以,尽管美国的房价与中国相比要低很多,但要想在美国炒房,可没那么简单。

(编辑:孟音)

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