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租售同权落地 中国楼市变局?

2017-07-28 22:51 来源: 侨报 编辑: 孟音 字号:【

【侨报综合讯】最近一段时间以来,“租售同权”(购房人和租房人享有同等权益)在华成为热点话题。先是广州印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》提出,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。随后,中国住建部会同国家发改委、公安部等八部门联合印发通知,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。并选取了广州、深圳、厦门等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。近日,住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

“租售同权”的来临,是否意味着租房市场将迎来春天?该新政到底能否解决租房人孩子入学问题?它又会否成为压垮高房价的最后一根稻草?

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2016年2月23日,两名刚刚结束休假回到北京的外地女子在北京市西城区甘家口社区咨询租房信息。据中介公司介绍,春节后,北京的二手房售价与租价均比去年同期上升了20%左右。中新社

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中国住建设部相关负责人曾表示,在一些大城市,特别是租赁市场供求关系比较紧张的地方,“租房难”的问题确实存在。为满足青年人、新市民的住房租赁需求,住建部将采取一些政策措施来解决“租房难”问题。图为去年5月6日,山西太原民众在某售楼部观望新楼开盘。中新社

房屋租赁市场迎春天?

据统计,目前中国约有1.6亿人在城镇租房,占城镇常住人口的21%。一线城市实际管理人口中,超过60%的人选择租房,深圳租房占比高达80%。未来,中国还将新增2亿人进入租房市场。

“租售同权”最近成了中国社会各界热议的话题,其对中国租房市场将产生何种影响也引发了广泛关注。

综合广州《南方日报》、北京《新京报》报道,今年7月17日,广州市政府引发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》(简称“方案”),方案提出,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。随后,中国住建部会同国家发改委、公安部等八部门联合印发通知,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。并选取了广州、深圳、杭州、厦门等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

官方对“租售同权”的力挺迅速引发了外界对租房市场的热议。

有专家指出,“租售同权”的核心要义是为了使具有很强流动性、租赁关系不稳定“新市民”,即流动人口和大学生能更方便地办理居住证、不被房东随便驱赶、不被随便涨租金等,以使他们可以在城市立足,并最通过自身努力最终留在城市。在北上广深一线城市,有很多怀揣梦想的“北漂”“沪飘”,一旦租房确权,那么对于人才的吸纳将是颠覆性的影响。

不过,也有专家表示,“租购同权”更宏大的关键词其实是:“租房市场多元”和“租房市场规范化”。

相比房屋买卖,中国住房租赁市场的发展较为滞后。据初步统计,中国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,相较于发达国家成熟市场20%至30%的比例,差距非常大。

长期来看,“租售同权”如果能得到有效实施,对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用。

链家研究院的一项统计数据显示,未来 5至10 年,中国房屋租赁市场将进入快速发展阶段,2020 年的市场体量约为 1.6 万亿元(人民币,下同), 2025 年将达 2.9 万亿元, 2030 年有望超过 4 万亿元。

《上海证券报》报道,据统计,目前中国约有1.6亿人在城镇租房,占城镇常住人口的21%。一线城市实际管理人口中,超过60%的人选择租房,深圳租房占比高达80%。未来,中国还将新增2亿人进入租房市场。到2030年,城镇租赁总人口将达到2.7亿,长期租赁人群占比将超过30%。进一步,若将长期租赁、先租后买、短期租赁等包括在内,在任何单一时点上,城镇实际租赁人口占比已接近50%。未来,新市民租赁需求将爆发式增长,届时租赁占比或超过50%。

中原地产首席分析师张大伟亦表示,巨大的租赁市场目前确实是蓝海,未来的前景可期。下半年将有更多住房租赁市场的配套政策出台,促进住房租赁市场发展多点发力。

北京环球网报道,尽管市场前景诱人,但中国租房市场存在的问题却不容忽视。长期以来,中国租房市场不规范,存在大量“黑中介”、二房东、“霸王条款”等现象。

有业内人士指出,目前租房市场最明显的两个问题是租期不稳定和租金不稳定,“租金涨不怕,最怕的是毫无理由、不按约定地涨价。”这也是大多数人选择买房的重要原因。

面对租房市场的上述乱象,今年5月份,中国首部住房租售条例公开征求意见,住房租赁和销售市场立法加快步伐,有望通过法治手段遏制各种租房乱象,对住房租赁市场加以规范。

今年7月26日,住建部有关负责人称,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

首都师范大学政法学院副教授崔俊杰说,“房住不炒”的障碍之一是租购不同权。搭建“租购同权”的平台,使得房东和租客处于相同的法律地位和享有同样的权利,有利于使租房切实成为实现“住有所居”的途径。

租房孩子也能上名校?

业内人士指出,实现教育领域的“租购同权”的前提是教育资源均衡。如果教育资源不平衡,或增加教育资源的问题不解决,即使推动“租购同权”,租房人仍然很难享受到优质教育。

随着“租售同权”的落地,人们最关心的无疑是租房人的子女能否顺利入学,尤其是能否上租房片区内的知名学校。

综合北京央广网、《法治周末》报道,目前,在一些大城市,重点学校一般都会要求户籍和房产证明,有的甚至还有孩子落户时间、父母户籍等苛刻条件。为不让孩子输在起跑线上,很多家长只能硬着头皮买学区房……

这就产生了一个奇怪的局面,上海金融与法律研究院研究员刘远举指出,家长想要获得更好的教育资源,却要支付巨额资金给与教育资源毫无关系的房东,真正的教育资源提供者与创造者——教师与学校,反而得不到应得的激励。显然,这不是一个好的支付机制。更严重的是,有钱的家长,可以花五六百万元购买学区房,几年之后,再把房产卖掉赚钱。这就意味着家长根本没有因子女享受到更好的公立教育资源支付金钱,反而从中获利。这既不是起点公平的人人均等,也不是弱者获得更多的结果公平。

“租售同权”确立后,给了无力购买学区房的人一丝丝信心,长期来看,有学区房刚需的购买者将会减少。

但也要清晰地认识到,目前“租售同权”上“名校”难度其实很大。事实上,“租售同权”并非新政,比如广州的政策,此前在该市的部分区域已经有过类似尝试,这次只是将其推广到全市。再比如,在北京市的非热点学区,外地户籍通过租房具备了“五证”后,也是可以上学的。

伟业我爱我家集团市场研究院总监孔丹表示,在中国大部分城市,按现在的规定来说,租房是可以享受优质学区教育的。“为什么现实中租户享受不了优质学区教育?因为现实中入学是有顺位的,第一顺位是户房合一的,其次是有房的,第三才是租房的。由于教育资源不均衡,导致很难有剩下的优质教育资源分配给租房人群。”

中原地产首席分析师张大伟也表示,“在北京西城、海淀、东城等热点学区,一般只能保证房户合一的第一顺位入学,很多监护人非房主的三代都需要调剂。”

据媒体报道,“租售同权”几年前就在深圳、上海、天津、长沙等城市执行,非本地户籍子女都可在当地上学,但同样要积分排队。

另外,以广州的最新政策为例,首先,能享受“租售同权”的,就不是一般的外地户籍家庭,而是“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女”。也就是说,不符合上述条件初来乍到的外地户籍家庭,赶在入学登记之前,突击租房,并不能跟买房人享有同等的权利。

其次,这一政策的下半句是:符合上述条件,且其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,可安排到义务教育阶段学校就读。也就是说,这个政策并不是普惠制的,享受租购同权的仅是广州市的无房户。

在广州链家研究院院长周峰看来,广州的名校入学指标“僧多粥少”,广州市的越秀等老区的教育资源本就紧张,所以一开始就全市统一来实行“租购同权”的可能性不大,最有可能的做法是各区分开执行。

孔丹也指出,实现教育领域的“租售同权”的前提是教育资源均衡。如果教育资源不平衡,或增加教育资源的问题不解决,即使推动“租购同权”,租房人仍然很难享受到优质教育。

另有专家指出,如果在教育资源不平等的基础上,仅仅改变了分配方式,租房就能享受优质学区的话,会使得这种教育资源不均衡变得更加突出。

压垮房价的稻草?

学区房租金暴涨,学区房的租金回报率水涨船高,这必然会吸引本来没有学区需求的人来投资学区房,这样会有更多的人受到涨价的刺激加入到租赁学区房和购买学区房的大军,然后一个新的涨价循环又开始了!

“租售同权”能否让租房人的子女顺利入学悬而未决,与之相关的另一个话题也引发了各界讨论——该举措是否会成为压垮中国高房价的最后一根稻草。

综合中新社、《上海证券报》报道,中国央行今年3月21日公布的一份季度调查报告显示,逾五成居民认为目前“房价高难以接受”。以北京为例,目前四环内房屋每平方米单价(平均价格)已超8万元。这让不少购房者望房兴叹。

随着“租售同权”逐步落实,不少专家表示,一线城市房价从此将告别上涨时代。在他们看来,当前“北上广深”等一线城市房价之所以高企,主要是因为这些城市拥有优质资源,主要包括教育、医疗等。而在过去此类资源基本都跟房子联系在一起,或者更确切的说是跟房屋的产权结合在一起,也就是说只有买房才能拥有这些优质资源。但“租购同权”政策出台以后,租房的人也可以享受这些同等的权利。那么,之前需要通过买房来获得优质资源的需求也将不复存在,需求少了,房价自然会随之跌落。

不过,有业内人士称,政府出台“租售同权”政策只是为了加强对租赁市场的规范和管理,保障房东和租客的合法权益。由于资源稀缺性和分布不均的问题没有得到缓解,所以该政策对房价走势不会有太大的影响。不过对于一些准一线或者二三线城市,这样的政策可能会对他们引进和留住年轻人才起到一定的帮助作用,毕竟年轻人毕业以后都是从租房开始的,租房政策变得友好会让他们直接受益。吸引了更多年轻人才对这些城市的核心竞争力是一个很大的提升。

此外,还有声音称,“租售同权”将规范对租房市场的管理,提升房东和租客的权益,对租房市场是一件好事,但房租可能要上涨了。如果“租售同权”真的能够得到推广和落实,租房者享受的权利多了,那么租房的价值也应该会提升,反映在价格上就是房租会上涨。特别是对于一些有学区、医院等优质资源的房子,租金一定会上涨,而且是大涨。而作为买房投资的收益之一,房租的上涨也会提升房产本身的投资价值,从这个角度来说,房价可能不仅不会下降,反而可能会提升。

也正因此,有专家就指出,学区房价格过高的问题,核心症结在于优质教育资源供给不足,使得学区成为稀缺资源,寄望于“租售同权”解决学区房的房价问题不现实。

首先,本来租房没有学位资格,现在有了,这直接会造成学区房租金价格暴涨。租金价格会涨到多少?市场很公道,会把租金价格推升至学区房和普通住房之间的价格差等于受教育权差的水平。

第二,学区房租金暴涨,学区房的租金回报率水涨船高,这必然会吸引本来没有学区需求的人来投资学区房,这样会有更多的人受到涨价的刺激加入到租赁学区房和购买学区房的大军,然后一个新的涨价循环又开始了!

(编辑:孟音)

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