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房地产税将按评估值征收

2017-11-07 00:07 来源: 侨报 编辑: 胡雨桐 字号:【

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10月23日,山西太原城南高层建筑林立。当日,中国国家统计局发布2017年9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示:因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续发挥作用,70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看,新建商品住宅价格全部下降或持平;从同比看,涨幅均继续回落,回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。(图片来源:中新社)

【侨报综合讯】沉寂大半年后,官方对房地产税改革发出新声音。近日发行的《党的十九大报告辅导读本》收集了财政部部长肖捷《加快建立现代财政制度》一文。

文中指出,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。业内人士分析,房地产税的征收能够对房价上涨起到一定的抑制作用。

征收原则是什么?

立法先行、充分授权、分步推进

今年全国“两会”期间,新闻发言人傅莹表示,房地产税法的确列入本届人大五年立法规划,但今年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排。

综合中国经济网、广州《南方都市报》报道,此次肖捷在对十九大报告的解读文章中重申房地产税立法的重要性,提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

上海财经大学教授朱为群介绍,“充分授权”主要是指中央对地方的授权,即全国人大对省级地方人大的授权;“分步推进”应该就是分地区逐步推进的意思,其中有可能包括税制本身的逐步完善过程。

那么,房地产税征收的具体原则是什么?

立法先行。在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。因此,“立法先行”已是社会普遍共识。

充分授权。“所谓充分授权,应该是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇说。

中国国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点:“各地房地产情况差异大,因此地方政府对当地房地产情况更熟悉,给地方充分授权,让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。”

肖捷表示在中央统一立法和税种开征权的前提下,根据税种特点,通过立法授权,适当扩大地方税收管理权限,地方税收管理权限主要集中在省级。

分步推进。“分步推进原则意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。”中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为。

计税依据是什么?

对工商业房地产和个人住房按照评估值征收

最近宁夏出台《宁夏回族自治区房产税实施细则》引起热议和误解。其实,“房产税”与“房地产税”有所不同。房产税早已有之,1986年实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》把个人所有非营业的房产划入免征范围,宁夏出台的细则仍不针对个人住房。正在推进的房地产税改革,核心在于对居民自住的房产征税。

综合中国经济网、广州《南方都市报》报道,2014年全国“两会”释放出房地产税由“试点推进”改为“立法先行”后,官方对房地产税改革内容一直无明确消息。作为对中共十九大报告的解读,肖捷文章中透露了未来房地产税改革的些许方向。肖捷提出“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”,这是官方首次明确未来房地产税的计税依据。

业内专家表示,房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格),但由于近些年房价上涨较快,因此最终评估值应该会有折扣。现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时,对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,具体标准由地方确定。

据介绍,目前上海、重庆个人住房房产税试点都按交易额征收,重庆以房屋市场交易价值为税基,上海以房屋市场交易价值的70%为税基。朱为群指出,“市场价是波动的,评估价相对稳定,可以保证税基的确定性。”

上海、重庆试点无法按评估值征税的原因之一是中国还没有完善的房地产价值评估制度。美国、韩国、日本等国家或地区房地产税税基均为一定比例的土地和房屋评估值,政府形成一套完善的土地及房屋价值评估体系,每隔一段时间对土地和房屋重新估值。

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能否抑制房价上涨?

能够对房价上涨起到一定的抑制作用 媒体:未来商品房销量将大不如前

此外,房地产税能不能抑制房价上涨也是很多人关心的问题。

中国经济网报道,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房地产税的征收能够发挥三个作用。

第一是增加相应的财税收入,后续可以成为房地产领域的一类重要税种,进而较好地支撑公共财政事业,甚至可更好地进行资金二次分配,进而促进住房保障事业发展。

第二是积极调解收入水平,尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之,能够有效地引导购房预期。

第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用,征税背后,势必会对各类需求进行管制,这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少,相应地房价上涨的压力也会减少。

上海《第一财经日报》撰文称,房地产税兹事体大,事关各个社会主体的重大利益。对于地方政府而言,随着房地产进入新时代,中小城市因棚改货币化安置库存压力大减,大城市未来将通过“租售并举”多渠道完善住房供应体系,土地财政难以持续。对于房地产企业而言,房地产税实施后,商品房销量将大不如前,最近一年以来恒大、碧桂园、融创等地产商盈利和市值暴增不会重演,整个行业必须思考如何适应房地产下半场。以及房地产税作为平抑房价的手段,实施后大城市房价必将有所反应。

民建中央经济委员会副主任马光远表示:“房产税的真正承担者将是拥有一套以上住房,生活相对优越的中产阶层。对于中产阶层而言,即使1%的税率,每年的支出也在万元以上,绝非一个可以忽略不计的数字。房产税杀房价无力,但对付中产阶层,却可以成为剪羊毛的利器。”

是否设计免征范围?

目前尚不清晰,但房地产税改革势在必行

肖捷文章中也提出适当降低建设、交易环节税费,反映出改革房地产税税负结构的目的,从建设交易环节向保有环节调整。

广州《南方都市报》报道,目前,中国房地产税体系主要有10个税种,涉及开发建设、交易、保有三大环节。其中,开发建设环节涉及7个税种,交易环节涉及7个税种,保有环节两个税种。

方正证券夏磊、任泽平撰文指出,房地产税结构呈现明显的“重建设交易、轻保有”的特点。根据《中国税务年鉴》数据:房地产行业税收总额中,房产税占比仅2%左右,加上城镇土地使用税,保有环节税收贡献不超过5%;而营业税、企业所得税、土地增值税和契税占比分别为32%、18%、19%和17%,主力税种集中在开发建设和交易环节。

“大规模住房建设时代正在过去,存量房时代正在来临,保有环节的税收最终会逐步替代开发建设环节税收和土地出让金。”方正证券首席经济学家任泽平认为。

朱为群介绍,降低建设和交易环节的税费负担,主要是土地增值税制度的改革以及各种行政性收费改革,具体怎么降需要考虑财政承受能力等各种因素。

房地产税改革牵涉甚广,制度设计至关重要。是否设计免征范围?税基和税率如何设置?不动产登记等相关制度如何跟上?从肖捷此次透露的内容看,尚不清晰。不过房地产税改革似乎势在必行。近日发行的《党的十九大报告学习辅导百问》提出,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”,通过改革房地产税等手段抑制投机行为。

谁将受一万点伤害?

手中有多套房、负债率高的炒房者

据中国经济网整理报道,若房地产税来了,谁最害怕?

在中心城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★

从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。

盲目购买旅游物业、养老地产的人

伤害指数★★★★

如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。

购买三四线城市郊区、新区住宅的人

伤害指数★★★★

绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。

加杠杆、超承受能力买多套房的白领

伤害指数★★★★

如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。

在三四线城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★★★★

相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。

手中有多套房、负债率高的炒房者

伤害指数★★★★★★

房地产税如果出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。

·观察·

可在财政困难地区先试

据上海《第一财经日报》报道,房地产税立法后,应根据实际情况先试先行、因地制宜,这也符合“立法先行、充分授权、分步推进”的原则。房地产税最大的功能是增加地方政府税源,因此可在财政困难地区先行先试,增加财政收入,缓解财政问题。同时,各地房地产情况差异大,地方政府对当地房地产情况更熟悉,应给地方充分授权,可在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。如对于去库存压力较大的地区,使用税率可适当降低。

至于普通民众,若参照发达国家通行普遍征收,以房屋评估值为计税基础,那么影响将非常大,特别是大城市居民。以一线城市为例,十几年前不到百万的房产,如今或市值千万,即便税率千分之五,以七折征收,每年三四万房地产税对一般家庭而言是不小的支出,对提振国内消费也颇为不利,尤其如果这是家庭唯一住房。因此,房地产税具体如何征收应充分调研,包括民众最关心的唯一住房是否征收,或者说是否有一定居住标准的免征面积等。换言之,深化财税体制改革大潮涌进,房地产税立法与实施势在必行。

(编辑:胡雨桐)

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