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乐园投2亿 商铺卖8亿

2017-11-23 23:40 来源: 侨报 编辑: 高三 字号:【

【侨报综合讯】中国主题公园近年来虽取得长足发展,但暴露出的利润低、风险高,变相开发房地产等一系列新问题不容小觑。

有媒体调查发现,中国一些地方政府热衷上马主题公园,房企借机进军大搞房地产。不少开发商在建设主题公园的同时,以主题公园之名行地产之实,比如依靠开发高端度假别墅和豪宅及高端公寓等获利。不少主题公园和房地产在不知不觉中已成了不可分离的“连体婴”。

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2016年5月21日,由地产企业嘉信置业投资建设、曾“烂尾”12年的广东顺德史努比乐园正式开园。由于门票价格高、再加之配套服务不完善,开园首日就遭到众多游客吐槽。图为当日开园时的情景。(图片来源:《佛山日报》)

以旅游之名行地产之实

虽然主题公园市场空间巨大,但中国的主题公园运营尚未形成成熟的盈利模式。仅仅依靠门票收入并不足以支撑主题公园的运营,一些经营者们采取了用地产开发反哺主题公园运营的模式。

综合北京《经济参考报》、《瞭望东方周刊》报道,经过近30年的发展,主题公园这个舶来品,在中国已开始了全新的“蜕变”过程。

“这两年中国游乐园、主题乐园的投资者中大部分是房地产开发商。”中国游艺机游乐园协会秘书长冯玉国说。

游乐园、主题乐园的建设已经成为许多房地产发展产业链中的一个重要环节。利用游乐园的建设提高当地地产业的品位,提高了房地产的价格;而在房地产业中获得的快速高额的回报,又为游乐园的建设提供了充足的资金,相辅相成。这是这两年中国游乐业、主题乐园快速发展的主要原因。

中国社科院《旅游绿皮书》编者之一金准则认为,主题公园和房地产结合的趋势从2000年就已开始显现。开发商为了拿地,才来做主题公园,盈利模式依附于房地产。

据了解,最初涉足主题公园产业的时候,运营商只有华侨城、长隆、华强方特、恐龙园等少数几家;近年来,随着中国房地产调控政策的不断收紧,万达、保利、世茂、佳兆业、富力地产、碧桂园等多家房企进军,主题公园进入了“多国混战”时代。

对此,常州嬉戏谷有限公司总经理丁俊伟说,大多数开发商以建设主题公园为借口,以旅游之名行地产之实,比如开发高端度假别墅和豪宅及高端公寓等获利。

业内人士解释称,这属于地产反哺模式,其内在逻辑是,由文化旅游业务带动配套地产溢价,再利用配套地产开发资金回流反哺文化旅游业务。其中,与主题公园相配套的房地产开发是盈利的关键。

值得一的是,对开发商竞相建设主题乐园的热潮,一些地方政府也起到了推波助澜的作用。

多位主题公园经营人士称,诸多城市对主题公园建设报以较大热情,通过各种优惠措施吸引主题公园落户。

由中国旅游协会会长单位华侨城等单位最新撰写的中国《主题公园发展报告》显示,由于主题公园具有较强的社会影响力和经济外部性,一线、省会甚至四五线城市,都把新兴产业主题公园运营商当作重点招商对象,除了传统的税费减免、规划调整、基础设施、交通配套外,甚至通过直接提供资金资助、优惠配套住宅指标用地等举措来吸引主题公园落户。

但是,在大量投资者争相进入、加速开发建设的同时,重硬件轻内容、产品和服务难以标准化规范化等问题成为制约主题公园健康发展的瓶颈。

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2015年9月26日,历经3年建设的万达西双版纳国际度假区正式开业。据悉,度假区占地5.3平方公里,总投资160亿元人民币,是中国西南地区投资最大的文化旅游项目。图为当日度假区的项目表演。(图片来源:海南在线)

“主题是个药引子”

一些地方政府频频对地产商“抛媚眼”,吸引他们前往修建主题乐园,开发商们究竟能否赚到钱呢?

《瞭望东方周刊》报道, “主题(乐园)是个药引子,旅游地产离不开它。”达蓬山旅游度假区投资总监郑海燕说,度假区隶属雅戈尔旗下地产集团-雅戈尔置业,为了启动集团在浙江慈溪的一个旅游地产项目,修建了主题乐园。

“建一个中型乐园,流动人口得在50万。不到50万,就得赔钱。”有业内人士表示。主题公园的客源市场,来自于周边地区的常住人口和流动人口。业内对此有着严格的测算标准。主打市场,即周围1小时车程内的地区,人口至少要达到200万人。次要市场,即2至3小时车程内的地区人口也要超过200万人。而且主题公园一般都要建在旅游目的地。但近年来,一些新建的主题公园大大超出了业内人士的理解范畴。

一位不愿透露姓名的业内人士透露了数年前一家北京房企到包头建游乐园的案例。根据包头市的人口和人均收入测算,业内人士均不看好这个项目,更何况,按照政府和开发商之间的协议,建成后第一年90%的收益归开发商,10%归政府。以后开发商的收益逐年递减,最终游乐园产权归包头市政府。

怎么看,这都是一个只赔不赚的事。但在酒桌上,开发商给专业人士露了底。

这个项目,是包头市政府给市民承诺的实事之一,在市中心。开发商在建园的同时也拿到了土地开发权,项目说明书上写着部分游乐项目为室内项目。开发商据此在乐园四周建成了商铺。乐园投资不到2亿元(人民币,下同),但商铺卖了8亿元。

也正因为如此,多位业内人士亦表示,这些年来虽然一批主题公园陆续死去,但这个行业并非外界想象的那样“套牢”“沉淀”了多少资金,从整体来看,亏得不多。有些主题乐园,比如锦绣中华,当年就收回成本。有的是一两年收回成本后转投其他。有的虽然倒闭,但这两年土地增值了,这也是主题乐园吸引后来投资者的主要原因。有些资本,就是通过主题公园圈地。主题公园的用地比招拍挂拿起来容易。

声音

主题公园岂能异化为“地产公园”

对媒体报道的当前中国主题公园建设热潮中,一些地产商借机大搞房地产的做法,北京《法制日报》近日的一篇评论指出,中国土地利用实行分类管理,每类用地只能按规划用途使用。当部分主题公园变成房地产项目,很可能改变了部分旅游用地的用途。譬如,某些开发商把主题公园中的农用地、未利用地当成建设用地开发成商品房,这不仅会影响城市规划,造成土地利用紊乱,还可能导致购房纠纷。换言之,主题公园异化为地产公园会带来很多麻烦。

还需注意,部分开发商把主题公园开发为高端度假别墅、豪宅、高端公寓等,这又带来多个问题。比如,开发为别墅显然突破了别墅禁令——即禁止别墅类用地的土地供应;再如,开发为豪宅,很有可能拉高城市平均房价,影响市场预期,与房地产调控政策意图相悖。

也就是说,主题公园只有开发为旅游文化类项目才符合其定位。以主题公园之名行地产之实,等于是挂羊头卖狗肉,欺上瞒下。而且,某些开发商有可能以很低的成本拿到主题公园用地,当这些土地上长出的不是旅游文化类产品而是房子,也会给财政收入造成损失。

值得一提的是,一些地方早在几年前就发文禁用主题公园土地进行房地产开发。比如海南省国土厅在2013年文件中指出,不得擅自改变主题公园土地用途,严禁用于商品住宅、酒店、写字楼、大型购物中心等房地产开发。福建在2014年也发文,明确禁止主题公园配建房地产项目。

要么是因为主题公园早就异化为地产公园,有些地方才对症下药;要么是因为有些地方机构有先见之明,进行提前设防。然而,今天仍有不少主题公园沦为房地产项目。这既需要各地根据实际情况进行纠正,也需要国家有关机构在全中国范围内进行治理。

对于已经异化为房地产的主题公园,则应该依据相关法规,该处罚开发商的要从严处罚,该问责相关官员的要严厉问责。

(编辑:高三)

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